Calcula tu hipoteca en 2 minutos: la regla que usan todos los bancos en México

¿Cómo saber tu capacidad para una hipoteca? Ingresos vs egresos

Para decidir cuánto prestarte, el banco revisa tres cosas: tus ingresos comprobables, tu historial de buró de crédito y tus compromisos de pago actuales. Esto es lo que en finanzas se conoce como ingresos contra egresos.

¿Por qué le importa tanto este análisis al banco? Porque no quiere que te sobreendeudes y dejes de pagar. ¿De qué te sirve comprar una casa que no puedes sostener? Una hipoteca existe para construir tu patrimonio, no para generarte un problema financiero.

Para que el banco pueda hacer este análisis, tus ingresos tienen que ser 100% comprobables: si trabajas en una empresa, con recibos de nómina; si eres independiente o dueño de negocio, con estados de cuenta bancarios. Sin esta comprobación no hay crédito hipotecario en la banca tradicional.

Dicho esto, vamos a los dos pasos.

¿Cómo lo calcula el banco? Paso 1: la regla del 50%

La mayoría de los bancos en México tienen una regla muy clara: tu compromiso de pago en tu hipoteca — y en general de todos tus créditos — no puede superar el 50% de tus ingresos mensuales.

Ejemplo con números reales

Ingreso mensual: $40,000. Capacidad de endeudamiento (50%): $20,000 al mes — eso es lo máximo que el banco te permite tener comprometido entre hipoteca, auto, tarjetas y préstamos, todo junto.

Si ya pagas un crédito de auto de $6,000: $20,000 − $6,000 = $14,000 de capacidad disponible para hipoteca.

Entonces, en este primer paso necesitas tener claro cuánto te queda de tus ingresos después de tus deudas actuales. Para este ejercicio: $14,000 mensuales.

Paso 2: ¿para cuánto te alcanza con esa capacidad?

Ya conocemos tu capacidad disponible. Ahora la pregunta es: ¿cuánto te puede prestar el banco con esa mensualidad?

Hay una regla sencilla que aplica para la mayoría de la banca. Con las tasas actuales (10.5% a 11% promedio), por cada millón de pesos que le pides al banco pagas una mensualidad de ~$11,200 a 20 años (varía unos $500 arriba o abajo según el banco).

La fórmula

Capacidad disponible ÷ $11,200 = millones que te puede prestar el banco.

Sin deudas (capacidad $20,000): $20,000 ÷ $11,200 = 1.78 → crédito de ~$1,780,000.
Con el auto (capacidad $14,000): $14,000 ÷ $11,200 = 1.25 → crédito de ~$1,250,000.

La diferencia entre ambos escenarios es de más de medio millón de pesos. Cada peso de deuda activa te resta capacidad hipotecaria de forma directa.

Mini-calculadora: ¿cuánto te prestaría el banco?

Escribe tus dos números y mira el resultado al instante — es la misma regla de los 2 pasos.

Tu ingreso mensual comprobable $ Lo que pagas al mes en deudas (tarjetas, auto, préstamos) $

Tu límite de endeudamiento (50% del ingreso)$20,000

Menos tus deudas actuales−$6,000

Capacidad disponible para la hipoteca$14,000 / mes

El banco te prestaría aprox.$1,250,000

Estimación informativa con la regla del 50% de endeudamiento y ~$11,200 de mensualidad por cada millón (tasa de referencia 10.5%–11%, plazo 20 años). No constituye una oferta: el monto final depende de la evaluación de cada banco, tu buró y tu comprobación de ingresos.

Te lo explico en video

Mira el cálculo completo con los dos pasos y ejemplos en pizarra — en menos de lo que tardas en pedir una cita en el banco:

¿El banco no te autoriza lo que necesitas? Tienes dos alternativas

Si hiciste el cálculo y tu capacidad no alcanza para la propiedad que quieres, existen dos caminos legítimos para incrementar tu monto:

Alternativa 1: agregar un coacreditado

En México puede participar una segunda persona con sus ingresos para consolidarlos con los tuyos: tu pareja, cónyuge, hermanos, padres o hijos. Aplican exactamente los mismos criterios de los dos pasos — se calculan sus ingresos contra sus egresos y se suman a los tuyos.

Detalle importante

Si agregas un coacreditado, las dos personas participan con ingresos y las dos serán propietarias de la propiedad — generalmente al 50% — independientemente de quién aporte la mayor parte de los ingresos. Tenlo claro desde el inicio para evitar malos entendidos.

Alternativa 2: esquema Cofinavit

Si cotizas actualmente en Infonavit, puedes combinar tu crédito bancario con el saldo de tu subcuenta de vivienda para lograr un monto mayor: el banco pone una parte y tu ahorro de Infonavit complementa. Te explico los esquemas completos en la guía Infonavit vs banco.

Lo que el banco también revisa (y mucha gente no considera)

Más allá de los dos pasos, hay un factor que afecta tu evaluación y que pocos conocen: el porcentaje de uso de tus tarjetas de crédito.

Si tu tarjeta tiene un límite de $60,000 y actualmente traes ocupados $50,000, el banco lo ve mal. Aunque tengas ingresos suficientes, usar el 90% del límite afecta tu score crediticio y el análisis interno del algoritmo del banco.

Un score bajo por sobreuso de tarjetas puede provocarte dos cosas: que te autoricen un monto menor al que podrías obtener, o que te den una tasa más alta que el promedio.

La sugerencia

No superes el 30% a 40% del límite de tus tarjetas antes de solicitar una hipoteca.

Antes de ir a cualquier banco, haz esto

Descarga tu Reporte de Buró de Crédito Especial. Ahí puedes revisar exactamente cuánto pagas al mes de tus compromisos: tarjetas, préstamos personales, créditos de auto. Con ese reporte haces el cálculo de tu capacidad con números reales, no con suposiciones.

Si eres independiente, freelancer o dueño de negocio, la comprobación de ingresos es con estados de cuenta bancarios — el análisis es diferente al de un asalariado, pero la lógica de los dos pasos aplica exactamente igual.

Resumen rápido

Concepto	Dato
Regla de endeudamiento	Máximo 50% de tu ingreso mensual en todos tus créditos
Mensualidad por millón	~$11,200 pesos/mes (tasa ~10.5-11%, plazo 20 años)
Fórmula	Capacidad disponible ÷ $11,200 = monto de crédito en millones
Uso máximo de tarjetas	No superar el 30-40% del límite antes de solicitar
Alternativas si no alcanza	Coacreditado o esquema Cofinavit

Preguntas frecuentes sobre capacidad de pago

Las preguntas que la gente más hace en Google y a los asistentes de inteligencia artificial — con la respuesta directa:

¿Cómo calcula el banco cuánto me presta para una casa?

Con dos pasos: primero aplica la regla del 50% — la suma de todos tus pagos mensuales de créditos, incluida la nueva hipoteca, no puede superar la mitad de tu ingreso comprobable. Después convierte tu capacidad disponible en monto: con tasas del 10.5%–11% a 20 años, cada $11,200 de mensualidad disponible equivale a un millón de pesos de crédito.

¿Cuánto necesito ganar para una hipoteca?

Los bancos aceptan que destines hasta el 30%–35% de tu ingreso comprobable a la mensualidad. Para un crédito de $2 millones a 20 años eso suele exigir ingresos de alrededor de $45,000–$55,000 al mes, según la tasa. Calcula tu caso exacto en la calculadora de hipoteca.

¿Mis otras deudas cuentan?

Sí. El banco suma los pagos de tarjetas, auto y créditos personales a la mensualidad de la hipoteca. Si ya destinas buena parte de tu ingreso a esas deudas, tu capacidad baja. Bajar el saldo de tus tarjetas antes de solicitar mejora tu perfil.

¿Puedo juntar mis ingresos con los de mi pareja?

Sí, es el cofinanciamiento o crédito conyugal: se suman los ingresos de ambos y aumenta el monto autorizado. Ambos quedan como acreditados y ambos historiales de buró se revisan.

¿Puedo usar mi Infonavit como parte del enganche?

Sí. El saldo de tu subcuenta puede sumarse al enganche o cofinanciarse con el banco, lo que reduce tu desembolso inicial. Compara ambas rutas en Infonavit vs banco.

¿Cuánto enganche necesito además del ingreso?

Entre 10% y 20% del valor de la vivienda, más 4%–7% de gastos de escrituración. Ver el detalle del producto en crédito para adquisición.

Este contenido es informativo y no sustituye una asesoría personalizada. Los porcentajes, montos y tasas son referenciales y varían por banco y perfil del solicitante. Soy Luis Valadés, broker hipotecario en Crediexpres.